Mua bán bất động sản ở Đức

Mua bán bất động sản ở Đức

Công chứng viên được về mặt pháp lý ràng buộc để hoạt động như một trung gian khách quan giữa người mua và người bán. Họ kiểm tra sổ đăng ký đất để xem liệu tài sản có thể được bán ở tất cả; và nếu nó có thể được, cho dù có bất kỳ hạn chế sử dụng của nó. Hợp đồng nêu rõ các nghĩa vụ của mỗi bên và các biện pháp sẽ được thực hiện trong trường hợp mặc định. Một khi nó được ký kết, công chứng viên đăng ký thay đổi quyền sở hữu với chính quyền thành phố và đi vào bất động sản trong đăng ký đất đai.

Nó không phải là phổ biến rộng rãi mà người mua có thể lựa chọn công chứng của chính mình, và RSB mạnh mẽ khuyến cáo rằng người nước ngoài thực hiện quyền này, việc lựa chọn một công chứng viên biết nói tiếng Anh.

Luôn luôn yêu cầu một bản sao của hợp đồng mua bán trước khi đi công chứng viên, xem xét nó một cách cẩn thận và có nó dịch nếu cần thiết. Chuẩn bị bất kỳ câu hỏi mà bạn có trước, đừng ngần ngại yêu cầu họ và cho phép đủ thời gian để có được câu trả lời đầy đủ.

Tại lễ ký kết thực tế công chứng viên đọc hợp đồng mua bán nguyên văn và được yêu cầu

Bất động sản ở Đức

chắc chắn rằng cả hai bên hoàn toàn hiểu nội dung của nó. Người mua có thể đặt câu hỏi và làm gián đoạn các thủ tục tố tụng nếu một khoản không hoàn toàn hiểu. Kể từ khi đọc phải được làm bằng tiếng Đức, người mua có quyền có một món quà thông dịch viên chuyên nghiệp, mặc dù điều này sẽ là một chi phí bổ sung.

Trong hầu hết các trường hợp, người mua và người bán không người duy nhất nhưng các cặp vợ chồng hoặc thậm chí nhóm của chủ sở hữu. Tất cả những người tham gia phải có mặt tại buổi lễ ký kết. Tất cả phải mang theo hộ chiếu để xác định bản thân.

Hợp đồng

Trong số những điều quan trọng nhất một hợp đồng phải thể hiện là:
Cho dù tên và địa chỉ của các bên và các chi tiết của tài sản được ghi nhận một cách chính xác. Điều này là rất quan trọng như là một lỗi, đặc biệt là trong các chi tiết tài sản, ít nhất có thể làm mất hiệu lực một phần hợp đồng.
Các thoả thuận giá mua và các điều khoản và điều kiện thanh toán.

Quy định như những gì xảy ra trong trường hợp một bên không sống theo các điều khoản của hợp đồng.
Các bên hoàn toàn tự do để quyết định về các điều khoản thanh toán. Trong nhiều trường hợp người mua có nhận được tài trợ. Do đó, người bán đồng ý thông báo ưu tiên trong đăng ký đất đai để bảo vệ người mua từ khác, hoạt động bán hàng bất ngờ trên một phần của người bán, như đang cố gắng bán tài sản cho người khác với một mức giá tốt hơn.

Đăng ký đất đai được đặt tại tòa án huyện và là tài liệu trung tâm cho một mảnh bất động sản, với tất cả các thông tin cần thiết về quyền sở hữu của nó. Một sự thay đổi thực tế về quyền sở hữu có thể chỉ xảy ra khi một mục đã được thực hiện trong đăng ký đất này, và chỉ khi thế chấp trước đó đã được đưa về chăm sóc và cơ quan thuế đã xác nhận rằng người bán không có thuế tài sản tồn đọng.

Thường giá mua là lần đầu tiên nộp vào tài khoản được duy trì bởi công chứng viên ( Notaranderkonto ) và chuyển cho người bán chỉ với mục đăng ký đất đai hoàn tất.
Công chứng viên không chịu trách nhiệm về tính chính xác của các chủ sở hữu mô tả tài sản. Đó là công việc của người mua. Người bán không có nghĩa vụ phải chỉ ra bất kỳ lỗi chính cần phải có được rõ ràng để người mua, mặc dù ông nên được yêu cầu để mô tả bất kỳ khuyết tật ẩn.

Một bản

Mua nhà ở nước ngoài

của các mục đăng ký đất đai hiện hành nhất có thể thu được trên đơn đến tòa án quận. Tuy nhiên, chỉ những người có nhu cầu chính đáng để biết, chẳng hạn như chủ sở hữu hoặc công chứng viên, có đủ điều kiện để làm cho ứng dụng này.

Đăng ký cũng nêu rõ các quyền của bất kỳ bên thứ ba; những, ví dụ, những người thuê nhà. Người thuê nhà như vậy không có thể ngăn việc bán tài sản, nhưng chủ sở hữu mới bị ràng buộc bởi bất kỳ hợp đồng thuê mà người chủ cũ đã đồng ý. Do đó, chủ sở hữu mới không thể đuổi người thuê nhà trước khi hợp đồng thuê hết hạn.
Tài chính gia đình của bạn

Nó thường xảy ra mà người mua tiềm năng không thể trả giá mua đầy đủ ngay lập tức, và nhu cầu tài chính. RSB cảnh báo chống lại cam kết kế hoạch tài chính vượt quá nguồn lực của người mua. Nó khuyến cáo có ít nhất 20 phần trăm của tổng chi phí cho một khoản thanh toán xuống.
Lãi suất cho vay thế chấp là hiện nay dưới mức trung bình thời gian dài, dao động từ 2,97 phần trăm và 4,65 phần trăm, tùy thuộc mức độ nào đó về thời gian của kế hoạch tài chính. Hầu hết các khoản thế chấp là 10 hoặc 20 năm.

Tiên lượng của các ngân hàng và các bên khác nhìn thấy sự ổn định dài hạn lãi suất, có lẽ với một chút biến động lên hoặc xuống. Nó có thể làm giảm tổng số tiền lãi phải trả bằng cách trả lãi suất lên phía trước. Thanh toán này (lớn hơn Disagio ) là, ít hơn sẽ là chi phí lãi suất trong thời gian dài.
Trong một số trường hợp người bán sẽ muốn chuyển thế chấp của mình để người mua, và người mua có thể tìm thấy điều này có lợi cho mình. Thế chấp có thể thu được khi tỷ lệ này thấp hơn.

Như đã đề cập trước đó, tài chính là một vấn đề đòi hỏi cá nhân, tư vấn chuyên ngành. Do đó RSB khuyên bạn nên nhận tư vấn chuyên môn từ một chuyên gia ngân hàng và / hoặc một nhà tư vấn thuế.

Mua hoặc xây dựng nhà ở để sử dụng riêng của bạn có thể, trong trường hợp nhất định, được trợ cấp của chính phủ ở Đức. Cũng có thể có một số lợi thế thuế có liên quan. Về cơ bản, những người có nhiều khả năng được hưởng lợi từ các khoản trợ cấp là các khoản thu nhập khiêm tốn với con chưa thành niên, người mua hoặc xây dựng nhà ở giá vừa phải. Ở đây nó là đặc biệt quan trọng để có được tư vấn cá nhân từ một ngân hàng hoặc tư vấn thuế.

Có nên vay 200.000 euro xây nhà ở Đức?

Vợ chồng tôi tính vay ngân hàng 200.000 euro để mua đất, xây nhà ở. Thu nhập chúng tôi không nhiều nhưng ngân hàng đã bật đèn xanh.

Chúng tôi (42-43 tuổi có hai con) sống tại Đức từ thời sinh viên đến nay hơn 20 năm. Hiện tại chúng tôi có ý định mua miếng đất khoảng 500 mét vuông và xây nhà riêng để ở.

Tiền xây nhà và tiền đất lên tới hơn 260.000 euro. Tất nhiên là chúng tôi phải vay ngân hàng đến 200 000 euro rồi sau phải trả cả tiền vốn và tiền lãi. Thu nhập hàng tháng của chúng tôi không nhiều nhưng ngân hàng đã bật đèn xanh cho vay.

Các anh chị đã xây hoặc mua nhà riêng tại nước ngoài có những kinh nghiêm quý báu gì xin chia sẻ cùng vợ chồng tôi. Riêng tôi còn hoang mang pha đôi chút do dự vì khoản tiền lớn vay nặng lãi phải trả cho ngân hàng. Công việc hiện tại của chúng tôi do tình hình kinh tế chung không thể nói trước được điều gì sẽ xảy ra.

Chúng tôi có một ngôi nhà ở Việt Nam, nếu bán đi cũng được khoản tiền gần như số tiền vay ngân hàng nhưng hiện tại chưa bán được.

Chuyển tiền từ Việt Nam và mua nhà tại Đức

 1 - Tình trạng gia đình:

Trước đây gia đình tôi ăn trợ cấp xã hội (Hartz IV) vì tôi và vợ ký hợp đồng làm thêm 400 euro/ tháng. Tôi có 2 cháu, cháu lớn đang thực tập (Praktikum) và ở riêng. Tháng 10.2012 bảo hiểm Lebenversicherung của cháu hết hạn hợp đồng và nhận được 14.000 euro.

Tháng 9.2012 gia đình tôi đã báo với sở lao động và không nhận tiền xã hội nữa.

Từ tháng 10.2012 do tôi không ăn xã hội nữa nên ký hợp đồng lao động là 850 euro/ tháng (Netto) đã trừ tiền ăn trong quán, vợ tôi ký minijob làm theo mùa (Saison Arbeit) ở quán kem Italia. Từ tháng 11.2012 đến tháng 02.2013 quán đóng cửa tới tháng 3.2013 vợ tôi mới đi làm khi quán kem mở cửa trở lại.

Hiện nay tôi có 14.000 euro tiền bảo hiểm nhân thọ trả cho cháu lớn và 6.000 euro là số tiền tôi cắt hợp đồng bảo hiểm nhân thọ trước thời hạn nhận được. Tổng số tiền tôi hiện có là 20.000 euro và tôi dự định tham gia mua nhà bán đấu giá tại toà án ngày 19.12.2012 đã có lịch hẹn (Giá bán 50.000 có thể khi đấu giá còn xuống thấp hơn nữa) .


2 - Chuyển tiền từ Việt Nam sang Đức

Từ nay đến cuối năm 2012 bố mẹ tôi sẽ đứng tên gửi tiền cho tôi qua ngân hàng Việt Nam sang Đức (hình thức chuyển khoản) mỗi người được chuyển 7.000 USD theo quy định của pháp luật với mục đích quà tặng có được không? Và có phải nộp 19% thuế thu nhập cho sở tài chính ở Đức không?

Vì tôi nghe được nhiều thông tin và mỗi thông tin một kiểu

- Người nói tiền chuyển ở ngân hàng Việt Nam sang Đức có ghi tên người gửi, người nhận và mục đích chuyển tiền có giấy xác nhận của ngân hàng Việt Nam (Tức hoá đơn) là hợp pháp.

- Người khác lại nói như vậy chưa đủ phải cần giấy công chứng xác định nguồn gốc tiền từ đâu mà có (đề phòng trường hợp sở tài chính kiểm tra)

- Gia đình tôi đã ra văn phòng công chứng ở Hà Nội thì họ nói chỉ công chứng tiền quà tặng khi có mặt tôi ở Việt Nam (phải có chữ ký của người cho và người nhận)

- Trong trường hợp tôi về Việt Nam để ký giấy công chứng tiền quà tặng của bố mẹ chuyển qua ngân hàng từ VN sang Đức (chuyển khoản) Ngoài ra vợ chồng tôi muốn cầm thêm mỗi người 6.000 euro tương đương 7.000 USD khi sang đến sân bay Franfurt sẽ khai báo với hải quan là vợ chồng tôi cầm số tiền trên từ VN vào Đức có được không? Hay cần phải làm thêm những thủ tục nào khác?

- Trong cả hai trường hợp trên: chuyển tiền qua tài khoản theo dạng quà tặng và cầm tiền mặt sang Đức chúng tôi sẽ báo với cố vấn thuế (Steuerberater) để diễn giải với sở tài chính và hợp thức hoá thu nhập năm 2012 có được không?

- Bố mẹ tôi ở VN không có tài khoản riêng ở ngân hàng, khi làm thủ tục chuyển tiền sang Đức nhân viên ngân hàng nói chỉ cần mua USD của ngân hàng của hộ và sau đó chuyển sang là được. Có cần thiết phải mở tài khoản cho bố mẹ tôi ở ngân hàng rồi mới chuyển tiền sang Đức không?

Trả lời:

Mua nhà đất ở Đức không hạn chế, miễn sao người mua chứng minh được tiền mua nhà là tiền hợp pháp (tiền sạch). Anh chị đã từng hưởng trợ cấp xã hội (Hartz IV). Anh chị biết rằng mọi thay đổi về nhân khẩu địa chỉ thu nhập và tài sản… đều phải có trách nhiệm thông báo cho cho trung tâm việc làm (Jobcenter) biết.

Trường hợp của anh khó thoát tiền bảo hiểm nhân thọ khi hết hạn hợp đồng và nhận được 20.000 euro bởi vì trong thời gian ăn trợ cấp Hartz IV anh phải kê khai vào tài sản (Vermögen) cho các thành viên trong gia đình như tài khoản, sổ tiết kiệm, chứng khoán, bảo hiểm hưu trí, bảo hiểm nhân thọ, bất động sản, vàng bạc đá quý, ô tô …

Theo quy định về tài sản được miễn cho những người hưởng Hartz IV (Grundfreibetrag) là 150,00 euro cho 1 tuổi (tối thiểu là 3.100,00 euro và tối đa là 9.750,00 euro cộng thêm 750,00 euro phụ phí).

Quá quy định trên nếu có bảo hiểm nhân thọ như gia đình anh Jobcenter sẽ bắt bảo hiểm để sinh sống. Có lẽ anh chị không kê khai, hoặc kê khai thiếu mục bảo hiểm nhân thọ này. Có thể Jobcenter sẽ tố tụng anh chị và thu hồi tiền Hartz IV trong thời gian anh chị và gia đình hưởng.

Còn về chuyển tiền ra nước ngoài thì theo quy định cá nhân xuất cảnh được phép mang ra nước ngoài 5.000 USD không cần khai báo Hải quan (điều 2 thông tư 15/2011/TT-NHNN, trước đây là 7.000 USD).

Được quyền mua chuyển mang ngoại tệ ra nước ngoài để phục vụ mục đích hợp pháp. Việc mua chuyển mang ngoại tệ ra nước ngoài phải tuân thủ quy định hiện hành của ngân hàng nhà nước và quản lý về ngoại hối.

Các mục đích chuyển tiền gồm:

1- Chuyển tiền du học

2- Chuyển tiền định cư

3- Chuyển tiền trợ cấp thân nhân ở nước ngoài

4- Chuyển tiền đi công tác, thăm viếng, và du lịch

5- Chuyển tiền thừa kế

6- Chuyển tiền vì mục đích chữa bệnh

7- Chuyển tiền thanh toán lệ phí và các mục đích khác

Mỗi một mục đích chuyển tiền đều có một mẫu đơn và quy định riêng, anh chị và gia đình ra ngân hàng kê khai như sau.

1- Đơn xin mua, chuyển ngoại tệ theo mẫu của ngân hàng. Bố mẹ anh không cần mở tài khoản mà làm theo quy định của ngân hàng

2- Bản sao giấy tờ chứng minh anh chị được phép định cư ở nước ngoài

3- Bản sao hộ chiếu

- Khi nhận được tiền ngoài chi phí, lệ phí chuyển tiền anh chị không phải trả 19% thuế thu nhập

- Nếu anh chị mang theo trên 10.000 euro nhập cảnh qua sân bay Frankfurt thì anh chị phải có trách nhiệm cần khai báo. Dưới 10.000 euro không cần khai báo, xong để chứng minh là anh chị mang số tiền đó vào Đức anh chị cần làm đơn trình báo mang số ngoại tệ (Euro) và xin xác nhận của sân bay.

- Với số tiền anh chị mang được sang Đức hoặc qua chuyển khoản mà không phải tiền thu nhập thì không cần phải kê khai nộp thuế. Tiền theo dạng quà tặng (Schenkung) thì chiểu theo bảng quy định thuế (Schenkungssteuer) xem bảng dưới, nếu dưới mức quy định (Freibetrag) thì cũng không phải nộp thuế.

Mua nhà tại Đức, những điều bạn nên biết

 Để mua được nhà ở Đức, bạn không cần phải là người có quốc tịch Đức. Là công dân Việt Nam, sinh sống tại Việt Nam hoặc một nước khác bạn cũng có thể mua nhà tại Đức được.

 Mua nhà ở Đức những điều cần biết.

1. Chọn địa điểm phù hợp để mua nhà

Địa điểm là một trong những yếu tố quyết định để hình thành giá trị của bất động sản. Ai chọn lựa được một địa điểm tốt thì giá trị nhà sẽ không bị tụt và thậm chí còn có lời khi bán lại.

Điạ điểm tốt ở Đức được đánh giá ra sao?

Nói chung là mọi người chuộng những địa điểm thuận tiện cho việc đi lại, vào trung tâm và những cơ sở hạ tầng như trường học, nhà mẫu giáo, siêu thị và bác sĩ. Thông thường thì thành phố lớn bao giờ cũng đắt hơn vùng quê hẻo lánh (ngoại trừ những nơi nổi tiếng đắt đỏ và dành cho người giầu do địa thế đặc biệt: ví dụ trên đảo hoặc gần hồ và sông nước).

Trước khi mua nhà người mua cũng nên xem ở sở xây dựng (Bauamt / Bauaufsichtsbehörde) xem xung quanh nơi mình định mua nhà có những dự án gì tiếp theo nữa không. Tránh việc chẳng may sau khi mua nhà đường xá xung quanh được đào lên làm lại, bụi bặm và ồn ào. Hoặc phía sau đang thoáng mát rộng rãi thì có công trình mới được xây lên che hết tầm nhìn.

 2. Kiểm tra chất lượng và giá trị của căn nhà

Khi xem nhà lần đầu, bạn không nên vội vàng đánh giá chất lượng ngay. Bởi vì có nhiều thứ nhìn bề ngoài không thấy hết được thực trạng của căn nhà đó. Những dấu hiệu cho thấy nhà rất cũ kỹ là khi bạn nhìn thấy vôi bong hoặc chuông hỏng, hệ thống điện nước và ống cống, các chất liệu trong nhà và cầu thang, v.v. cũng cần những người thợ hoặc có chuyên môn kiểm tra. Tốt nhất nếu đã sẵn sàng bỏ ra vài trăm nghìn để mua cái nhà, bạn nên tìm đến "Gutachter" để thẩm định tình trạng và giá trị căn nhà. Giá cho một "Gutachten" trung bình khoảng chừng từ 2000 - 3000 Euro. Bạn nên liên hệ với họ ít nhất 3 tháng trước khi định mua nhà.

Ngoại việc thẩm định tình trạng và giá trị căn nhà, bạn cần kiểm tra xem căn nhà có đầy đủ giấy phép xây dựng (Baugenehmigung) cho mọi phần đang có sẵn không (ví dụ Gara xe ô tô được xây sau). Tránh việc sau này người mua phải tự trả khoản tiền cho việc xin  giấy phép xây dựng (Baugenehmigung) khi mà bị phát hiện là còn thiếu.

Nếu mua một căn hộ trong tòa nhà tập thể thì bạn nên kiểm tra hồ sơ (Protokoll) của những lần họp của các người sở hữu (Eigentümerversammlung) của những năm trở lại gần đây nhất. Bạn sẽ có nhiều thông tin về các khoản chi phí phụ cho căn nhà và các vấn đề, cả giữa hàng xóm với nhau, cụ thể hơn là những gì người môi giới (Makler) nói.

3. Đo diện tích nhà

Khi mua có nhiều cách để người bán đo diện tích nhà (theo luật quy định). Tùy theo cách chủ nhà chọn, có thể diện tích nhà giao bán nhiều hơn diện tích thật sự bạn có thể sử dụng được. Nếu giá tiền mua nhà được tính theo m², bạn nên nhờ chuyên gia tính lại.

4. Mua nhà rồi hàng tháng còn những khoản tiền gì vẫn tiếp tục phải chi?

Hàng tháng có những khoản chi phí phụ mà kể cả khi có nhà riêng bạn không tránh được. Tùy thuộc giá trị nhà, hiện trạng (Zustand), nhu cầu cá nhân và diện tích nhà, tiền đó sẽ nhiều hoặc ít.

Thuế đất, tiền điện, chi phí nước / thoát nước, lò sưởi / nước nóng, vệ sinh đường, đổ rác, bảo hiểm nhà là những thứ kiểu gì bạn cũng vẫn phải chi.

5. Những khoản tiền bắt buộc khi mua nhà:

Khi mua nhà có những phí bạn phải trả để được sở hữu căn nhà bạn muốn mua. Tính theo giá bán của căn nhà, bạn phải trả phí cho việc công chứng hợp đồng mua nhà (Notar). Bởi vì mua nhà ở Đức, hợp đồng mua nhà bắt buộc phải được công chứng, nếu không sẽ không có hiệu lực. Ngoài ra bạn sẽ phải trả tiền thuế mua nhà (Grunderwerbssteuer). Thuế này chỉ phải trả khi mua nhà, không liên quan đến thuế đất nêu bên trên (Grundsteuer) --. Tiền thuế mua nhà được tính theo phần trăm giá mua. Mỗi tiểu bang ở Đức có một mức khác nhau: ví dụ tại Berlin, Hessen (Frankfurt am Main) thời điểm hiện nay (9/2015) là 6% của giá mua theo hợp đồng, Hamburglà 4,5 %, và Bayern (Munich) là 3,5 %. Sau cùng bạn còn phải trả tiền cho người môi giới nhà (Makler) nữa. Tùy nơi, tùy hãng và tùy bất đồng sản, tiền môi giới có thể giao động từ khoảng 3,5 % đến 7 %.

Nói chung là người mua nhà phải lường trước là mất thêm chừng 10 % giá tiền mua nhà để được sở hữu căn nhà mình muốn mua.

6. Vay ngân hàng cần bao nhiêu vốn gốc

Thường khi mua nhà ở nước Đức, quan trọng là người mua phải chứng minh được nguồn tiền của mình là sạch.

Mà không phải ai cũng có sẵn ngay đủ một vài trăm nghìn hoặc hàng triệu Euro để trả luôn một lúc.

Vay tiền ngân hàng để mua nhà ở Đức

Thủ tục vay, các điều kiện và lãi xuất phụ thuộc vào từng ngân hàng và công việc hiện tại của người mua. Ví dụ như những công nhân viên chức làm cho nhà nước thì rất dễ mua nhà tại Đức và không cần có nhiều vốn riêng. Bởi vì những người làm cho nhà nước gần như không sợ thất nghiệp và mức lương luôn ổn định. Những người tự hành nghề thường khó vay hơn rất nhiều. Ngân hàng họ sẽ kiểm tra mọi thủ tục khắt khe hơn những người đi làm thuê, bởi vì việc kinh doanh nay lãi mai lỗ, họ không lường trước được. Vả lại người tự hành nghề cũng có thể điều chỉnh những con số trên giấy tờ liên quan đến thu chi được nên họ ít tin tưởng hơn. Những người tự hành nghề nếu có vay được thì thường lãi xuất cũng cao hơn những người đi làm thuê.

Tùy theo ngân hàng, số vốn gốc họ đòi hỏi có thể dao động từ 20% - 30 % hoặc thậm chí 50 % giá mua nhà.

Theo kinh nghiệm của những người đã có nhà riêng, thì chi phí cho một ngôi nhà không hề rẻ hơn so với khi thuê nhà bình thường. Điều này mọi người cần phải chú ý để tính toán cho kỹ.

Và một vấn đề lớn khác mà người Việt Nam chưa nghĩ đến, là sau khi ngôi nhà được chuyển nhượng cho con cái sẽ bị đóng một khoản tiền thuế nữa.

Để giảm thiểu chi phí cho ngôi nhà, hay chyển tiền một cách hợp pháp từ Việt Nam sang đến Đức, cũng như lợi ích lâu dài cho đến khi chuyển giao nhà cho con, mọi người nên tìm hiểu thêm thông tin ở những Luật Sư uy tín.

Liên quan đến thuế khi đầu tư vào nước Đức.

Do có nhiều câu hỏi của khách hàng liên quan đến vấn đề về thuế khi đầu tư vào nước Đức. Nhưng do không có đầy đủ thông tin cần thiết để có thể trả lời một cách chính xác nên chúng tôi viết một cách tổng quan những yếu tố căn bản về thuế cần phải để ý tới trong hoạt động kinh doanh trên nước Đức

Các loại thuế và những hoạt động kinh doanh liên quan đến thuế là một lĩnh vực hết sức phức tạp và được xây dựng cực kỳ chặt chẽ, tỉ mỉ nhằm đảm bảo nguồn thu ngân sách cho nhà nước Đức. Do đặc thù kinh tế của mỗi nước cũng như mô hình kinh tế, sự phát triển kinh tế đi trước nhiều năm so với Việt Nam. Nên có nhiều từ được dùng trong lĩnh vực thuế và kinh tế tại nước Đức nhưng không thể có từ dịch sang nghĩa tương đương tiếng Việt, cũng như mỗi từ chuyên môn trong lĩnh vực này được định nghĩa chính xác theo từng trường hợp cụ thể. Nên chúng tôi chỉ cố gắng dùng những từ thông dụng nhằm truyền tải một cách đơn giản nội dung để độc giả có thể hiểu được.

Nếu bạn là người nước ngoài và nhiều khi cảm thấy khó chịu trong vấn đề bị phân biệt đối xử thì chúng tôi xin khẳng định với bạn một điều để bạn cảm thấy mình đỡ bị thiệt thòi là : Tất cả những người sống trên nước Đức hoặc đăng ký thường trú trên nước Đức đều "được" áp dụng tất cả các loại hình thuế một cách "công bằng" giống như người Đức (người có quốc tịch Đức thì được gọi là người Đức theo quy định của hiến pháp Đức), tiếng Đức gọi là  "Unbeschränkte Steuerpflicht"

Những người không sống tại nước Đức hoặc không đăng ký thường trú tại nước Đức nhưng lại có những "hoạt động kinh tế" * trên nước Đức và mang lại lợi nhuận thì phải chịu áp dụng một số loại thuế nhất định tiếng Đức gọi là "Beschränkte Steuerpflicht"theo điều§ 49 EStG luật thuế của Đức, có nghĩa là người ta không áp dụng toàn bộ luật thuế của Đức nên những đối tượng này. Thuế này tùy theo từng hình thức kinh doanh, mô hình kinh doanh, loại hình kinh doanh hay hình thức mang lại lợi nhuận mà sẽ có những mức áp dụng thuế khác nhau.
Tư vấn mua bán bất động sản ở Đức

Trước đây những người này bị đánh thuế ít nhất 25 % ngoài ra họ còn bị một thiệt thòi khác là những chi phí cho hoạt động sinh ra lợi nhuận không được tính là chi phí để khấu trừ thuế. Từ năm 2008/2009 (Unternehmenssteuerreform 2008) thì quy định này bị bỏ, người ta bỏ mục thuế phải đóng tối thiều là 25 % và những chi phí cho hoạt động sinh lời cũng được xem xét khí nó liên quan đến những hoạt động kinh tế trong nước Đức.

Để được hưởng ưu đãi "beschränkte Steuerpflicht" theo điều § 49 EStG thì không được phép có hộ khẩu hoặc thường trú tại Đức trên 183 ngày/năm (§ 1 Abs. 4 EStG, §§ 8, 9 AO)Ngày xưa Boris Becker áp dụng hình thức này, đăng ký một hộ khẩu tại Monaco để tránh thuế. Nhưng do không chứng minh được là bỏ hẳn hộ khẩu tại Đức (Wohnsitz) vì còn giữ chìa khóa cho một phòng trong căn hộ mà người chị em gái đứng tên, nên sau đó vẫn bị sở thuế truy thu và phạt tù án treo 2 năm.

Một người sống ở nước khác, nhưng trụ sở hoặc cơ quan quản lý và hoạt động kinh doanh của công ty (GmbH) sinh lời tại Đức, thì phần lợi nhuận của người này có được trong vai trò là một cổ đông (phần lợi nhuận của công ty sau khi đã khấu trừ hết các khoản thuế, chi phí và chia cho các cổ đông) sẽ phải đóng thuế tại Đức với mức là 25 % (§§ 49 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 a, 20 Abs. 1 Nr. 1, 43a Abs. 1 Nr. 1 EStG).  Phần lợi nhuận này họ chỉ phải đóng thuế tại nước mà họ đang sinh sống hoặc đăng ký hộ khẩu thường trú nếu luật thuế nước đó quy định như vậy.

Nhưng ngược lại thì những lãi suất từ việc cho vay tiền thông thường không phải chịu thuế thu nhập tại Đức, nếu không liên quan đến chứng khoán hoặc bất động sản.

Có một số ngành nghề, chẳng hạn như những người làm nghệ thuật, vận động viên, các thành viên hội đồng quản trị của một doanh nghiệp có trụ sở tại Đức (§ 50a Abs. 1 Nr. 4 EStG), thì phần họ phải đóng thuế sẽ do người trả tiền cho họ chịu trách nhiệm chuyển thẳng cho sở thuế, còn được gọi là thuế nguồn ("Quellenbesteuerung" hoặc Abzugssteuer) theo điều § 50a EStG[1]

Để tránh việc bị đánh thuế 2 lần thì mọi người cần phải chú ý đến thỏa thuận về thuế giữa nước Đức với những nước khác mà người có hoạt động sinh lời trên nước Đức sinh sống trên nước đó (Doppelbesteuerungsabkommen).

Mua một ngôi nhà hoặc căn hộ ở Đức Đối với những người có kế hoạch ở lại Đức dài hơn vài năm, mua một ngôi nhà hoặc căn hộ là một lựa chọn không thể bỏ qua.
Nhờ Helmut Berg, Tổng Giám đốc của RSB tái định cư Dịch vụ Deutschland, Frankfurt, cho các thông tin trong bài viết này.

Kể từ khi nhiều người nước ngoài những ngày này đang ở đây cho ba đến năm năm, có thể hiểu rằng rất ít đã xem xét mua nhà. Đối với những người có kế hoạch ở lại lâu hơn, tuy nhiên, mua một ngôi nhà hoặc căn hộ là một lựa chọn không thể bỏ qua. RSB đã đạt được kinh nghiệm quý báu trong lĩnh vực này và muốn chia sẻ nó.
Đây chỉ là hướng dẫn và điều cơ bản và không nên được coi là ràng buộc tư vấn pháp lý hay tài chính. Trong mọi trường hợp, RSB mạnh mẽ khuyên tham khảo ý kiến luật sư ( Rechtsanwalte ) hoặc chuyên gia tư vấn thuế ( Steuerberäter ).

Tình hình chung

Về cơ bản, đây là một thời điểm tốt để mua một ngôi nhà hoặc căn hộ. Lãi suất thế chấp thấp. Có thể có tăng vừa phải, nhưng xu hướng hiện tại của giá thấp dự kiến ​​sẽ tăng sức chịu đựng. Giá mua nhà cũng vẫn vừa phải, mặc dù họ đã bắt đầu tăng lên ở một số nơi, chẳng hạn như Munich.
Triển vọng để đầu cơ bất động sản không thuận lợi. Có rất ít cơ hội cho tăng đáng kể trong giá trị tài sản trong vài năm tới, loại trừ bất kỳ chốt lời đáng kể. Hơn nữa, bất kỳ thu nhập như vậy sẽ bị đánh thuế nếu bán lại xảy ra trong vòng 10 năm mua.

Không giống như Anh-Mỹ, Đức có xu hướng mua nhà cho cuộc sống. Họ không thường thấy, thực tế ngoài châu Âu điển hình của việc mua bây giờ và liên tục nâng cấp. Điều này giải thích lý do tại sao có ít biến động giá cả thị trường bất động sản, mặc dù nhu cầu về địa điểm lựa chọn vẫn còn cao. Nó không phải là bất thường đối với, sẽ là chủ nhà để mất đến hai năm để tìm nhà của họ. Mang này trong tâm trí, nó là khôn ngoan để đầu tư vào bất động sản hàng đầu trong các lĩnh vực "tốt hơn" của thị trấn; những người thân với một cơ sở hạ tầng tốt. Giá ban đầu có thể cao hơn, nhưng việc đầu tư sẽ có giá trị hơn trong thời gian dài.

Tỷ lệ phần trăm của Đức sở hữu nhà của họ là thấp đáng ngạc nhiên so với các nơi khác. Khoảng 42 phần trăm, đó là mức thấp nhất trong toàn bộ Liên minh châu Âu. Như ở các nước khác, tỷ lệ này khác nhau tùy theo mức thu nhập. Người giàu hơn người nhiều khả năng nó là họ sẽ sở hữu căn nhà của họ.

Nó có thể là người nước ngoài mua nhà rộng rãi có thể gây ra tỷ lệ này sẽ tăng lên trong tương lai. Không có giới hạn của pháp luật về không sở hữu tài sản người Đức, và nhiều người nước ngoài có mức thu nhập cao hơn đáng kể và nguyện vọng nhà ở. Thanh duy nhất để sở hữu nước ngoài của bất động sản có thể nằm trong các tổ chức tài chính cung cấp các khoản vay thế chấp. Họ có thể yêu cầu một khoản thanh toán cao hơn xuống vì thiếu một dài hạn hồ sơ theo dõi tài chính.

Nó là những gì sẽ chi phí?

Trước khi đi vào chi phí điển hình của nhà Đức, nó phải được đưa vào xem xét rằng ngôi nhà ở Đức, và tất cả các nước châu Âu khác, có xu hướng nhỏ hơn so với những người Mỹ hoặc Canada. Ghi nhớ rằng hơn 80 triệu người ở Đức sống trên một bề mặt đất chỉ 1/35th của Mỹ, trong đó có một dân số khoảng 300 triệu USD. Điều đó có nghĩa là nước Đức chỉ có 1/9th không gian sống càng nhiều. Và phần lớn đất được phát triển mạnh. Vì vậy, giá cao hơn nhiều.

Lấy ví dụ về một tách, nhà một gia đình điển hình kích thước trung bình; một với khoảng 125 mét vuông (khoảng 1.345 ft vuông) của không gian, bao gồm nhà để xe sống. Một nơi như vậy trong Tây Đức có giá khoảng 255.000 €. Nhưng giá thay đổi đáng kể theo vùng. Như một ngôi nhà ở phía bắc chi phí chỉ khoảng 185.000 €. Ở phía tây giá khoảng 235.000 €, và ở phía nam đó là nhiều hơn đáng kể, đến trong lúc chỉ dưới 310.000 €. Ở các thành phố của hơn 500.000 dân giá khoảng 300.000 €.
Thành phố-nhà nước của Bremen là ít tốn kém nhất của các thành phố lớn. Nhà mô tả sẽ có chi phí chỉ một € 185.000. Ở đầu kia của quy mô thủ đô Bavarian Munich đã đi xa và tốn kém nhất. Nhà mô tả có thể chi phí 635.000 €! Giá mỗi mét vuông đối với tài sản thuộc sở hữu tư nhân chỉ là 975 € trong Bremen và xung quanh € 2050 tại Munich.

Làm thế nào để mua nhà ở Đức

Như ở mọi quốc gia có một số thủ tục cho việc tìm kiếm một căn hộ hoặc nhà và đóng bán. Nó làm cho cảm giác ít ở Đức để tìm một "gia" dấu hiệu ở phía trước của ngôi nhà. Đây không phải là một cách phổ biến của việc đưa tài sản. Cung cấp nhiều được công bố trên báo chí. Trong vài năm qua các trang web khác nhau nổi lên mà cung cấp danh sách rộng rãi trên các căn hộ và nhà ở để bán cũng như các đơn vị cho thuê. Những trang web này cũng có thông tin đầy đủ về tài chính và các chủ đề khác liên quan đến mua và cho thuê bất động sản.

Một số quảng cáo nhà nước mà tài sản là von Privat , có nghĩa là không có đại lý bất động sản có liên quan. Hầu hết các chào hàng, tuy nhiên, được thực hiện thông qua các đại lý này ( Immobilienmakler ). Một người mua tiềm năng nên cẩn thận nghiên cứu bất động sản khi mua một ngôi nhà ở Đức. Nhiều ngôi nhà "rẻ tiền" quảng cáo có thể yêu cầu đầu tư đổi mới vượt ra ngoài giá bán.

Một "tín hiệu cảnh báo" có thể là: grosszügige Räume , có nghĩa là "phòng lớn" hoặc "rất rộng rãi." Điều đó thực sự có nghĩa là "rất tốn kém để nhiệt." Và xem ra cho các tài sản đó là Schnellentschlossene für (để nhanh chóng đưa ra quyết định). Điều đó có thể có nghĩa là nhà đã có mặt trên thị trường trong một thời gian dài và có thể không rất mong muốn.

Nhà săn bắn là tốn thời gian. Trong hầu hết các trường hợp quảng cáo trên báo không cung cấp địa chỉ, có nghĩa là bạn phải thực hiện một cuộc hẹn với một đi-giữa hoặc đại lý. Tuy nhiên nhiều danh sách trang web bao gồm địa chỉ đầy đủ cũng như bản đồ.

Là một người mua, RSB khuyên bạn không ký một "hợp đồng độc quyền" với bất kỳ một đại lý. Bạn có thể muốn kiểm tra nội dung một phạm vi rộng hơn đề nghị từ một số đại lý. Và yêu cầu các đại lý ngay từ đầu đang chi trả tiền hoa hồng của mình và những gì tỷ lệ phần trăm là.

Kinh nghiệm mua nhà ở Đức

Trừ trường hợp hợp đồng cho thuê, không có hoa hồng điều chỉnh của pháp luật. Nó có thể được đàm phán, và trong nhiều trường hợp là từ 5 đến 7 phần trăm của giá mua. Trong một số trường hợp người mua trả hoa hồng đầy đủ, trong nhiều người khác nó phân chia giữa người mua và người bán và trong một số trường hợp các đại lý nhận được hoa hồng của họ độc quyền từ người bán.

Một đại lý có thể gửi một hóa đơn duy nhất khi ông đã sắp xếp rõ ràng liên lạc giữa người mua và người bán. Điều đó có nghĩa rằng ông đã cho người mua đầy đủ địa chỉ, tên đầy đủ của người bán và giá mua.

Nó cũng khuyến khích để yêu cầu người bán cho dù anh ta có hợp đồng với một đại lý. Yêu cầu hoa hồng từ người bán có vẻ hợp lý, vì ông là người có thể đánh giá những gì các đại lý đã thực hiện bán nhà. Người mua trong nhiều trường hợp chỉ thấy đại lý một hoặc hai lần và khá có thể yêu cầu những gì các đại lý đã làm để kiếm được khoản phí lớn anh đang sạc.

Nếu một người mua tiềm năng nhận được một lời đề nghị từ một đại lý cho một ngôi nhà đại lý khác đã được cung cấp, tư vấn cho các khách hàng của mình RSB nói với các đại lý thứ hai ngay lập tức. Nếu không thì khách hàng có thể gió phải trả một khoản hoa hồng đôi.

Khi một tài sản đã được tìm thấy sẽ có chi phí bổ sung có thể được ước tính dè dặt vào khoảng 10 phần trăm của giá mua. Ngoài hoa hồng của đại lý đã được đề cập, sẽ có thuế chuyển nhượng bất động sản, lệ phí công chứng và chi phí hành chính nhỏ bổ sung, có lẽ bao gồm cả việc thuê một thông dịch viên.

Thuế chuyển nhượng tài sản là 3,5 phần trăm của giá mua và được trả bởi người mua. Hơn giá mua, các chi tiết thuế này sẽ được, do đó, có một sự cám dỗ để thực hiện một "sắp xếp" với người bán, theo đó mức giá thấp hơn được thể hiện trên hợp đồng. Đây là một thực tế rất nguy hiểm. Nếu nó phát hiện ra nó có thể dẫn đến không chỉ trong việc thanh toán thuế, nhưng tiền phạt nặng là tốt.

Một chi phí cho người mua ở Đức là lệ phí công chứng. Một khi người mua và người bán đã đồng ý về một mức giá mua, hợp đồng mua bán tài sản phải được ký kết với sự hiện diện của một công chứng viên. Điều này là để lợi thế của cả hai bên, đặc biệt là người mua, vì nó cung cấp sự bảo đảm rằng toàn bộ giao dịch được thực hiện theo quy định của pháp luật. Lệ phí công chứng, khoảng 1,5-2 phần trăm, bao gồm chuẩn bị hợp đồng, đàm phán, lễ ký kết và vào sổ đăng ký đất đai.